Mình xem khá nhiều deal đất nền mỗi tuần. Người lỗ thường không thiếu tiền — thiếu bước kiểm tra.

1. Quy hoạch trước, giá sau.

Giấy tờ đẹp, giá rẻ vẫn có thể nằm trong hành lang đường, đất nông nghiệp chưa chuyển, hoặc dính dự án treo. Hỏi rõ: đất ở / nông nghiệp / hỗn hợp? Có lộ giới không? Nguồn quy hoạch lấy từ đâu — không nhận lời miệng.

2. Pháp lý phải cầm được.

Sổ đỏ đứng tên ai, có tranh chấp, thế chấp ngân hàng không. Nếu chưa có sổ, hỏi mốc ra sổ và bên nào chịu phí. Deal “sắp có sổ” mà không ghi thành văn bản thì coi như chưa có.

3. So giá theo giao dịch thật, không theo tin rao.

Tin rao luôn cao hơn giá chốt. Lấy 5–10 giao dịch gần đây cùng phường, cùng mặt tiền/hẻm, rồi mới nói deal có rẻ hay không.

Làm 3 bước này xong, 8/10 deal “ngon” tự loại. Deal còn lại mới đáng bỏ thời gian thương lượng.

Sau nhiều năm follow thị trường BĐS, mình thấy 90% nhà đầu tư cá nhân bị "dính" deal xấu vì bỏ qua 3 bước cơ bản:

1. Quy hoạch trước, giá sau

Đất rẻ mà nằm trong quy hoạch lộ giới, công trình công cộng, hoặc đất quy hoạch treo — rẻ mấy cũng là bẫy. Luôn kiểm tra quy hoạch 1/2000, 1/500 tại khu vực trước khi hỏi giá.

2. So sánh giá theo giao dịch thực, không phải giá rao

Giá trên các trang rao bán thường cao hơn giá giao dịch thực 15-30%. Cần theo dõi lịch sử giao dịch khu vực để định giá đúng.

3. Tốc độ ra quyết định quyết định deal tốt

Deal ngon thường "sống" chưa tới 48h trên thị trường. Nếu không có nguồn tin liên tục, bạn luôn là người đến sau.

Đây cũng là lý do mình xây DatRadar — tự động săn deal dưới giá thị trường, check quy hoạch nhanh, và gửi bản tin thị trường mỗi ngày, tất cả trong 1 subscription $50/tháng. Ai quan tâm cứ nhắn mình.